投资秘诀

房产秘诀 1:
只投资1-2处房产是不够的

• 1-2处房产是不够的。你需要一个“投资组合”。
• “投资组合” 是指一个投资者拥有多个投资。
• 在将来的某个时候你需要还清剩下的贷款。所以你要拥有比你计划拥有房产数额还要多的房产，这样你才能将剩下的贷款还清，并有至少3处还清贷款的房产给你带来稳定的租金收入。根据你的生活方式，你也许需要有4处以上的房产。

房产秘诀2:
要选择容易持有的投资房产

• 持有一个房产越长越好。
• 持有房产的支出必须在可承受范围内，并且风险不大，否则你也许在不情愿的情况下被迫卖掉房产。
• 高质量的新房产有折旧税务上和租金上的优势，因此更容易长久持有该房产。
• 在交房前可以“买时间”。

房产秘诀3:
要在正确的地点投资正确的房产

• 住在你想住的地方，投资在别人想住的地方。
• 住在离CBD近的人为了求方便（时间因素）而放弃空间（占地面积）
• 住在离CBD远的人为了求空间（占地面积）而放弃方便（时间因素）
• 不同地点的房产吸引不同类型的租客

房产秘诀4:
“凡人皆有得意时”

• 并没有一个地点/城市永远是最佳投资地点，“凡人皆有得意时”
• 21世纪的投资者要有更大的灵活性，应该抓住一切最佳机会。
• 不同地点的房产组合可以降低风险，使回报最大化。

房产秘诀5:
自助（DIY）投资得不偿失!

• 大多数投资者没有时间和专业知识来识别哪个房产是最好的投资选择，从而失去许多好的投资机会。
• 成功的投资者知道如何取长补短（利用别人的专长）。
• 成功的投资者知道谁是研究和选择高质量房产的经验丰富的专家。

房产秘诀6:
不要投资学生公寓或酒店式公寓

亚太集团选择房产是看其是否有很大增值力，是否容易获得贷款，并在将来是否有转卖给自住或投资买家的潜能。这一点可以确保 在将来如果你想卖掉房产的话（尽管你不应该卖掉，除非是在万不得已的情况下）能够获在最短时间内卖出佳价格。学生公寓或酒店式公寓尽管有住户在里面，但在操作上更像商用房。这种房产的优势是租金回报高。

但同时，如果你的目标是在房产的增值程度，这种房产有两个缺陷，而且这两个缺陷要远远大于略高的租金回报这一优势：

1. 贷款难
   • 相对普通民用房来说，这类房产要求投资者支付更高的首付 (通常为房价的 20-35%)，这是因为 你只能贷到 65-75% 的贷款估值比率 (如果有其他保障，有时候会偏高一些)
   • 许多贷款公司不喜欢这种房产，因为他们认为这种房产只能转卖给投资买家，将来有难转卖的风险。
2. 房价增值小
   • 这种房产在使用上有限制，不允许业主自住。这样一来，你将来只能卖给投资者，买家的市场有限。
   • 业主自住的购房者通常更感情用事，并愿意出更多的价。但这类房产的买家不包括业主自住的购房者，因而当你转卖房产时，价格可能会受到影响。

房产秘诀7:
了解“期房”的优势

房产市场竞争很激烈。购房者应该尽早加入房产市场以获得最佳的机会、选择和价格。由于大多数的高质量房产都是以期房的形式预售（在建成之前），这意味着投资者需要 对买期房的过程熟悉，要不然就失去机会了。亚太集团会确保完工时房产的质量，并为投资者作尽职的房产调查来确保他们能享受VIP机会，这些机会有些是投资者凭借自己力量得不到的。

长期看，房产都会增值的。持有房产的时间越长，您日后的收益就越大。所以持有费用极为重要。如果投资者有机会推迟这些费用的支付，那是再好不过的了。

什么时候交房 ？

一个房产完工后通常就需要交房，所以建房的时间越长，交房就会越迟。公寓一般会在交房前有最大的时间优势，而别墅正好相反。任何在交房前的延迟都对投资者有利。

不同房产类型的期房的交房时间:

• 公寓 是一大建筑群中的一个单元，所以通常需要更长时间来建设。公寓期房的交房时间在购买后的18个月到4年内。
• 复式洋房 并不需要太长的建筑时间。复式洋房期房的交房时间在购买后的9-12个月。
• 别墅 不需要太长的建筑时间，因此别墅期房的交房时间在购买后的3-6个月。

利用这点更快建立投资组合

大多数人的薪水涨幅没有房子升值得快，所以越晚加入房地产就越昂贵。

购买期房可以让您更有策略地计划好交房的不同时间，如果你安排的好，可以让您购买更多的房产。在交房前，您不用考虑房产的现金流问题，这是一个很大优势。

• 交房的时间（也就是开始供房的时间）越晚，您就能存下更多的钱作为下一个投资房的首付。
• 开始还贷时间越晚，对您的投资组合战略融资就越有利。
• 在期房建设的过程中，房产周围的基础建设逐渐完善，能提高次地区的房价。

其他优势 (一些州适用)

有些州免除期房的印花税，或减少印花税额。请跟我们的房产专家联系，了解哪些州有此类优惠。

房产秘诀8:
新房产现金流更容易

现金流更容易，并且低维修费用:

• 你可以在工程完工前购买期房，这样交房的日期可以拖后。
• 新房的持有费用通常比旧的房产要低，因为新房在税方面享有更多的优惠，尤其是前5年。
• 新房产更能吸引白领职业人士或家庭这一租客群体，这样房子会得到这些租客的更好照料。
• 新房产在最初5年内不需要什么维修。
• 根据房产类型和位置，大多数新房产最多能有7年的法定建筑保修期。

 

 

新旧房折旧数额对比

旧房 （1972年建成）
购买价格	第一年折旧	第二年折旧	第三年折旧	第四年折旧	第五年折旧
$450,000	$6,852	$5,720	$4,953	$6,852	$6,852

新房 （2011年建成）
购买价格	第一年折旧	第二年折旧	第三年折旧	第四年折旧	第五年折旧
$450,000	$15,824	$14,017	$12,113	$10,981	$10,342